Arrivano chiarimenti dall’Agenzia delle entrate in merito all’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa”, in particolare sul termine di due anni entro cui alienare un immobile pre-posseduto e il relativo credito d’imposta (Agenzia delle entrate, risposta 30 luglio 2025, n. 197).

Un contribuente ha acquistato una nuova “prima casa” nel novembre 2024, usufruendo dei benefici previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR, e del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” previsto dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998. Al momento di questo nuovo acquisto, l’Istante era già proprietario di un immobile precedentemente agevolato, situato nello stesso Comune della nuova abitazione.
Inizialmente, l’Istante si era impegnato a vendere l’immobile agevolato pre-posseduto entro un anno dal secondo acquisto, in conformità con la normativa vigente allora (comma 4-bis della Nota II-bis). Tuttavia, è intervenuta una modifica legislativa (articolo 1, comma 116, della Legge di bilancio 2025) che ha esteso questo termine da un anno a due anni.
L’Istante, dunque, ha posto i seguenti quesiti all’Agenzia delle entrate:

– se la modifica normativa che estende il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto a due anni sia applicabile anche al suo caso, dato che al 31 dicembre 2024 il termine di un anno non era ancora scaduto;

– se sia possibile fruire del credito d’imposta per il riacquisto della nuova “prima casa” anche qualora la rivendita dell’immobile pre-posseduto avvenga entro il nuovo termine di due anni;

– in caso di risposta affermativa al quesito 1 e negativa al quesito 2, quale comportamento concreto adottare, richiamando la possibilità di revocare la dichiarazione di intenti e versare l’imposta dovuta con interessi, senza sanzioni.

 

In risposta, l’Agenzia riepiloga la normativa “prima casa”, che prevede un’aliquota agevolata del 2% per l’imposta di registro, a condizione che l’acquirente non sia titolare di altri diritti su case di abitazione già acquistate con agevolazioni. Il comma 4-bis, modificato dalla Legge di bilancio 2025, consente l’agevolazione anche a chi già possiede un immobile agevolato, a condizione che questo venga alienato entro due anni dalla data del nuovo acquisto. La Legge di bilancio 2025 ha, quindi, incrementato il termine da uno a due anni.

 

L’Agenzia, dunque, richiamando la risposta n. 127/2025, chiarisce che l’estensione del termine non è riservata solo agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. Il nuovo termine di due anni per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto è applicabile anche ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, il termine di un anno era ancora pendente.

La modifica normativa della Legge di bilancio 2025 non ha riguardato l’articolo 7 della Legge n. 448/1998, che disciplina il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”. Tale articolo prevede il credito se la nuova casa viene acquisita entro un anno dall’alienazione della precedente “prima casa”. Sebbene l’articolo 7 preveda il credito per l’acquisto della nuova casa dopo la vendita della precedente, l’Agenzia ha già riconosciuto l’applicabilità del credito anche nella fattispecie inversa, ovvero quando il nuovo acquisto “prima casa” avviene prima della vendita dell’abitazione agevolata pre-posseduta (a seguito dell’introduzione del comma 4-bis con la Legge di stabilità 2016).

Tale interpretazione si basa sulla ratio della riforma, che intende agevolare la sostituzione della “prima casa” introducendo maggiore flessibilità nei tempi di dismissione dell’immobile pre-posseduto.

 

Considerato che la recente modifica legislativa estende il termine del medesimo comma 4-bis e che la finalità è la stessa (incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa), l’Agenzia ritiene che il maggior termine di due anni per la rivendita dell’immobile pre-posseduto non pregiudichi il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto.

Il credito d’imposta è quindi concesso in via provvisoria, a condizione che l’abitazione agevolata pre-posseduta venga alienata entro il termine di due anni. In caso di mancata alienazione entro i due anni, l’acquirente decade dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto e, di conseguenza, perderà anche il diritto al credito d’imposta.

In data 25 luglio 2025 è stato pubblicato sul sito istituzionale del MIMIT il Decreto ministeriale 18 giugno 2025 recante l’adeguamento della disciplina degli incentivi di competenza della DGIAI all’obbligo di stipula di contratti assicurativi a copertura dei danni cagionati da calamità naturali ed eventi catastrofali (Ministero delle imprese e del made in Italy, comunicato 25 luglio 2025).

L’articolo 1, comma 101, della Legge di bilancio 2024 prevede che “le imprese con sede legale in Italia e le imprese aventi sede legale all’estero con una stabile organizzazione in Italia, tenute all’iscrizione nel registro delle imprese ai sensi dell’articolo 2188 del codice civile, sono tenute a stipulare, entro il 31 marzo 2025, contratti assicurativi a copertura dei danni ai beni di cui all’articolo 2424, primo comma, sezione Attivo, voce B-II, numeri 1), 2) e 3), del codice civile direttamente cagionati da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale”.

 

In attuazione delle previsioni di cui all’articolo 1, comma 102, della stessa Legge n. 213/2023, il decreto MIMIT 18 giugno 2025 introduce il requisito connesso all’intervenuto adempimento degli obblighi assicurativi tra quelli da valutare ai fini dell’accesso alle agevolazioni assegnabili nell’ambito degli strumenti agevolativi di competenza della Direzione generale per gli incentivi alle imprese.

Pertanto, il mancato adempimento dell’obbligo assicurativo comporta che se ne debba tener conto nell’assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche, inclusi quelli previsti in occasione di eventi calamitosi e catastrofali.

 

Le nuove disposizioni che legano l’accesso agli incentivi all’adempimento dell’obbligo assicurativo si applicano alle domande di agevolazioni presentate a partire dalle seguenti date e, comunque, successivamente alla pubblicazione del decreto:
– 30 giugno 2025 per le imprese di grandi dimensioni;
– 2 ottobre 2025 per le imprese di medie dimensioni;
– 1 gennaio 2026 per le imprese di micro e piccola dimensione.

 

L’adempimento dell’obbligo assicurativo deve sussistere ed essere verificato anche in occasione dell’erogazione delle agevolazioni concesse.

 

Le disposizioni si applicano ai seguenti incentivi:

• “Contratti di sviluppo”;

• “Interventi di riqualificazione destinati alle aree di crisi industriale ai sensi della Legge 181/89”;

• “Regime di aiuto finalizzato a promuovere la nascita e lo sviluppo di società cooperative di piccola e media dimensione (Nuova Marcora)”;

• “Sostegno alla nascita e allo sviluppo di start up innovative in tutto il territorio nazionale (Smart & Start)”;

• “Agevolazioni a sostegno di progetti di ricerca e sviluppo per la riconversione dei processi produttivi nell’ambito dell’economia circolare”;

• “Fondo per la salvaguardia dei livelli occupazionali e la prosecuzione dell’attività d’impresa”;

• “Mini contratti di sviluppo”;

• “Agevolazioni alle imprese per la diffusione e il rafforzamento dell’economia sociale”;

• “Sostegno per l’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili nelle PMI”;

• “Finanziamento di start-up”;

• “Supporto a start-up e venture capital attivi nella transizione ecologica”.

Per gli incentivi che prevedono interventi nel capitale di rischio delle imprese, le verifiche sono effettuate dal soggetto gestore al momento del perfezionamento dell’operazione di investimento diretto. In caso di investimento indiretto, le modalità di verifica saranno definite da appositi atti di indirizzo adottati dal soggetto gestore.

Approvato il modello di comunicazione dell’opzione per le prestazioni di servizi rese nei confronti di imprese che svolgono attività di trasporto, movimentazione merci e servizi di logistica (Agenzia delle entrate, provvedimento 28 luglio 2025, n. 309107).

Il provvedimento, emanato in base all’articolo 1, comma 60, della Legge n. 207/2024, approva il modello di Comunicazione dell’opzione per le prestazioni di servizi rese nei confronti di imprese che svolgono attività di trasporto, movimentazione merci e servizi di logistica.

Tale modello deve essere utilizzato per comunicare all’Agenzia delle entrate l’opzione esercitata dal committente e dal prestatore per il regime transitorio introdotto dall’articolo 1, comma 59, della stessa Legge, il quale stabilisce che il pagamento dell’IVA dovuta sulle prestazioni di servizi (tramite appalto, subappalto, affidamento a consorziati o altri rapporti negoziali) sia effettuato dal committente in nome e per conto del prestatore, il quale rimane solidalmente responsabile dell’imposta dovuta.

 

L’opzione può essere esercitata anche nei rapporti tra i subappaltatori. In questi casi, l’esercizio dell’opzione in un rapporto tra subappaltante e subappaltatore è indipendente dall’esercizio della stessa nel rapporto tra committente e primo appaltatore.
Per ciascuno dei rapporti tra subappaltatori in cui l’opzione è esercitata, deve essere presentata un’autonoma Comunicazione. In tal caso, “committente” deve intendersi “subappaltante” e “prestatore” deve intendersi “subappaltatore”.

 

L’opzione, comunicata dal committente all’Agenzia delle entrate, ha durata triennale e si considera esercitata dalla data di trasmissione della Comunicazione.
La trasmissione telematica inizia dal 30 luglio 2025 tramite il software “ReverseChargeLogistica“.

 

Il modello richiede l’indicazione dei dati relativi al contratto per il quale è esercitata l’opzione per il pagamento dell’IVA da parte del committente.
In presenza di più contratti tra le stesse parti, è possibile presentare una sola Comunicazione compilando più moduli per indicare i dati di ciascun contratto.
È possibile esercitare l’opzione per contratti stipulati tra le stesse parti non inclusi in Comunicazioni precedenti. Per questi nuovi contratti, la durata triennale decorre dalla data di presentazione della Comunicazione che li include.

 

Il modello di Comunicazione è disponibile in formato elettronico sul sito internet dell’Agenzia delle entrate e va presentato dal committente esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario.
Gli intermediari devono rilasciare al committente una copia della Comunicazione trasmessa e della ricevuta che ne attesta l’avvenuto ricevimento da parte dell’Agenzia.

 

È consentito correggere i dati di una Comunicazione già trasmessa inviando una Comunicazione correttiva che sostituisce integralmente la precedente.
La Comunicazione correttiva non può rettificare opzioni già esercitate e comunicate, ma serve unicamente per correggere dati errati relativi a tali opzioni.

 

L’IVA è versata dal committente ai sensi dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997, senza possibilità di compensazione.
Il versamento deve avvenire entro il termine previsto dall’articolo 18 dello stesso decreto legislativo, riferito al mese successivo alla data di emissione della fattura da parte del prestatore.